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Les champs changent de propriétaire sans toujours changer de cultivateur. Une vente, une succession ou une cession de parts sociales peut transférer la maîtrise d’une ferme sans modifier une seule clôture. Les prix et les ventes sont connus ; l’identité de tous les détenteurs finaux du sol agricole ne l’est pas.
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Le fermier ne possède pas toujours le champ
En 2025, 242 800 hectares de terres et de prés loués ont changé de propriétaire en France, contre 181 800 hectares de terres libres de bail.
Une terre louée reste cultivée par le fermier qui dispose d’un bail, même après sa vente. L’acheteur devient propriétaire du champ, mais il reprend aussi le contrat qui lie la parcelle à l’exploitant en place. Le bail rural fixe un loyer, appelé fermage, et protège le locataire pendant la durée du contrat. Le preneur peut, sous certaines conditions prévues par le code rural, acheter en priorité la terre qu’il exploite lorsque le propriétaire décide de la vendre.
Les données de faire-valoir répartissent les surfaces agricoles en trois groupes : 52% sont louées à des tiers, 28% sont louées à un ou plusieurs associés et 20% sont exploitées directement par leur propriétaire. Ces pourcentages décrivent la manière dont les agriculteurs utilisent les terres ; ils ne disent pas qui détient tous les titres de propriété. Un bailleur peut être un retraité, un héritier, un parent, un associé ou une société.
Aucun registre statistique national ne détaille l’ensemble des hectares détenus par les exploitants actifs, les familles, les collectivités, les investisseurs, les sociétés ou les groupements fonciers. Le cadastre indique le nom d’un propriétaire légal, mais il ne retrace pas toujours les personnes qui contrôlent une société propriétaire. Les notaires doivent notifier aux Safer les projets de vente de biens agricoles au moins deux mois avant leur réalisation. Les donations et les successions suivent d’autres procédures, qui ne passent pas par le marché des ventes.
Moins de fermes à transmettre
En 2023, la France métropolitaine comptait 349 600 exploitations agricoles. Le recensement agricole de 2020 avait dénombré 389 800 exploitations dans le même périmètre, soit près de 100 000 de moins qu’en 2010. Le chiffre de 2020 repose sur un recensement exhaustif, tandis que celui de 2023 provient d’une enquête par sondage.
Chaque reprise porte souvent sur une ferme réunissant terrains, bâtiments, matériel, cheptel et contrats de location. Les exploitations proposées à la transmission sont « de plus en plus grandes, plus capitalisées et plus complexes », selon la Fédération nationale des Safer. Un repreneur peut acheter les bâtiments, louer une partie des terres et prendre des parts dans la société qui exploite les parcelles. Le montant à réunir dépend alors de la valeur du foncier, du matériel, des animaux et de la part de capital à acquérir.
Les parts sociales changent la donne
En 2025, 9 290 déclarations ont porté sur des sociétés possédant ou exploitant, directement ou indirectement, des terres agricoles. Ce nombre a augmenté de 8,9% sur un an et représente 10% des déclarations recensées sur le marché foncier.
Ces opérations concernaient 1 061 200 hectares, soit près de deux fois et demie les 424 500 hectares vendus sur le marché des terres et prés. Les hectares restent dans le patrimoine de la société : ce sont les parts du capital qui sont cédées.
Une EARL ou une SCEA fonctionne comme une entreprise. Des associés détiennent des parts ; la société peut posséder les terres, louer des parcelles, employer des salariés et vendre la production. Lorsqu’un associé vend ses parts, le nom de la société ne change pas nécessairement au cadastre, mais son contrôle peut changer.
Plus de neuf déclarations sur dix portaient sur des cessions de parts en 2025. Parmi elles, plus des deux tiers concernaient des membres d’une même famille et 7% des associés qui n’étaient pas parents du cédant. Un quart des cessions a bénéficié à un tiers qui n’était ni apparenté au vendeur ni déjà associé dans la société. Ces opérations peuvent accueillir un nouvel agriculteur, une société agricole, un investisseur ou un autre acteur ; les données publiques ne ventilent pas systématiquement tous ces acquéreurs selon leur activité ou leur nationalité.
La loi du 23 décembre 2021, dite loi Sempastous, soumet certaines prises de contrôle de sociétés détenant ou exploitant des terres à une autorisation préalable. Depuis le 1er mars 2023, l’autorisation dépend notamment d’un seuil de surface fixé dans chaque région. La Safer instruit le dossier et rend un avis ; le préfet prend la décision administrative. Certaines transmissions familiales et certaines donations relèvent d’exceptions prévues par le texte. Toutes les ventes de parts de sociétés agricoles ne passent donc pas par une autorisation.
Les prix changent selon les régions
En 2025, 92 340 transactions ont porté sur des terres et prés agricoles, pour 424 500 hectares et 5,39 milliards d’euros. Les ventes ont augmenté de 3,2% et les surfaces échangées de 5,9% par rapport à 2024.
Le prix moyen des terres et prés libres non bâtis s’est établi à 6 450 euros par hectare, après une hausse de 0,9% en un an. Les terres situées dans les zones de grandes cultures ont dépassé 8 000 euros par hectare. Dans les zones d’élevage bovin, le prix moyen s’est établi à 4 740 euros par hectare, après un recul annuel de 1%.
Les terres louées se sont négociées à 5 350 euros par hectare en moyenne, en hausse de 2,5%. Le prix est inférieur à celui des terres libres parce que l’acheteur ne peut pas disposer immédiatement du champ comme il l’entend.
Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles pour 2025 est décliné par département et par petite région agricole. Ces prix servent de repères et ne fixent pas le prix obligatoire d’une parcelle.
Les Safer face aux contournements
Les Safer peuvent préempter certaines ventes de terres agricoles. Elles achètent alors le bien à la place de l’acquéreur initial, puis le revendent à un candidat sélectionné, par exemple pour installer un agriculteur ou conforter une exploitation.
Les Safer accompagnent entre 1 400 et 1 500 installations par an, dont 70% hors cadre familial. Ce chiffre concerne les projets passés par ces organismes, pas la totalité des installations agricoles françaises.
En 2025, 8 500 hectares de terres ont été vendus pour être artificialisés, notamment par des constructions, des infrastructures ou des carrières. La surface a atteint son niveau le plus bas depuis trente ans.
La même année, 28 400 hectares ont été classés dans la catégorie de la « consommation foncière masquée », qui recouvre des biens acquis pour les loisirs, la spéculation ou un changement d’usage ultérieur. Ces terrains peuvent rester non bâtis tout en sortant du marché accessible aux installations agricoles.
Les agriculteurs sont restés les premiers acheteurs de terres agricoles en 2025. Leurs acquisitions ont progressé de 2% en nombre et de 3,8% en surface ; les achats des personnes physiques non agricoles ont augmenté de 3,5% en nombre et de 10,4% en surface.
Les terres françaises appartiennent à une mosaïque de propriétaires, mais les baux, les transmissions de sociétés et les règles administratives déterminent une part croissante de leur accès. Une parcelle vendue, une ferme louée ou des parts sociales cédées peuvent modifier l’accès au sol sans changer celui qui laboure le champ.
