HLM : le logement social devient une résidence à vie

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Ceux qui partaient pour acheter partent moins
Le parc ne se remplit que de ce qu’il libère
Ils étaient 53 % à partir, ils sont 42 %
Rester coûte moins cher que partir
Quand personne ne sort, personne n’entre
Des T5 pour une personne seule, faute d’échange
- L’argent qui manque pour faire bouger le parc
Les chiffres clés de la panne

En zone A bis, c’est-à-dire à Paris et dans une partie de sa banlieue immédiate, 31 % des locataires HLM occupent encore le même appartement vingt ans après y être entrés. Le parc social devait pourtant faire transiter ses occupants vers le privé ou vers la propriété en quelques années. C’est sur ces départs que repose l’essentiel des logements proposés chaque année aux 2,7 millions de demandeurs inscrits.

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Ceux qui partaient pour acheter partent moins

Quand l’État emprunte plus cher, les crédits immobiliers suivent, avec quelques mois de décalage. Le mouvement a commencé. Le baromètre Pretto de septembre 2026 relève des taux moyens de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans, contre 3,00 % à 3,20 % fin 2025. Sur un emprunt de 250 000 euros contracté sur vingt ans, ce demi-point supplémentaire alourdit la mensualité d’environ 43 euros et le coût total du crédit de plus de 10 000 euros.

Le premier effet mesurable touche exactement la population dont le départ libère un HLM. Les primo-accédants, ces ménages qui achètent leur premier logement, pesaient 54,2 % de la production de crédits immobiliers à fin juillet 2026, selon la Fédération bancaire française, contre 55,6 % en début d’année. Un locataire du parc social qui obtient son prêt rend son appartement au bailleur ; celui à qui la banque oppose un refus reste où il est.

Cette porte de sortie s’était déjà refermée une première fois. Entre 2022 et 2023, la remontée des taux et l’exigence d’apports personnels plus élevés ont écarté du crédit une partie des candidats, tandis que les coûts du bâtiment renchérissaient les programmes neufs. Les taux ont touché un point bas fin 2025 avant de repartir à la hausse à l’été suivant. La fenêtre est restée entrouverte moins d’un an.

Le parc ne se remplit que de ce qu’il libère

Sur dix logements sociaux proposés chaque année aux demandeurs, huit sont des appartements existants rendus par un locataire qui déménage. La construction neuve fournit les deux autres. Un organisme HLM dont les occupants restent en place n’a presque rien à attribuer, quel que soit le nombre de programmes qu’il livre.

Le taux de mobilité, c’est-à-dire la part des logements sociaux qui changent d’occupant dans l’année, est tombé de 9,5 % en 2019 à 7,7 % en 2024. Ces données proviennent de l’ANCOLS, l’agence publique qui contrôle le logement social, à partir du répertoire des logements locatifs sociaux et du fichier national des demandes. Les années intermédiaires écartent l’hypothèse d’un décrochage lié au Covid : 8,8 % en 2020, 9,1 % en 2021, 8,7 % en 2022, 8,1 % en 2023.

Les deux façons de bouger ont reculé ensemble. Les départs définitifs du parc, vers le privé ou vers la propriété, sont passés de 6,8 % à 5,6 % des logements. Les déménagements d’un HLM vers un autre HLM ont glissé de 2,6 % à 2,1 %. Ni la sortie ni le réajustement à l’intérieur du parc ne fonctionnent.

Une nuance change la lecture des volumes. En 2024, 370 000 logements sociaux ont changé d’occupant, mais 100 000 correspondaient à un locataire du parc qui déménageait dans un autre HLM. Ces mutations ne créent aucune place nette : un appartement se libère, un autre se remplit. Les 270 000 restants sont les seuls à s’offrir réellement aux candidats extérieurs.

Ils étaient 53 % à partir, ils sont 42 %

En 2015, 53 % des ménages entrés dans un logement social l’avaient quitté cinq ans plus tard. La proportion descend à 50 % pour ceux entrés en 2018. Elle s’établit à 42 % en 2024. Onze points perdus en moins de dix ans par le mécanisme qui alimente l’offre.

Vu autrement, l’enracinement tient en trois repères. Cinq ans après leur entrée, 54 % des ménages occupent toujours leur logement social. Dix ans après, 35 %. Vingt ans après, 19 %. Un locataire sur cinq y passe le temps qui sépare la naissance d’un enfant de son entrée dans la vie active.

Paris et sa proche couronne, classées en zone A bis, poussent ces proportions beaucoup plus loin : 70 % de présence après cinq ans, 54 % après dix ans, 31 % après vingt ans. Le zonage ABC, établi par l’État, classe les communes de A bis à C selon la tension entre l’offre et la demande de logements. Là où la pression est maximale, un logement social sur trois cesse d’être une étape.

Rester coûte moins cher que partir

À Paris, le loyer médian du parc social s’établit à 7,80 euros du mètre carré, contre 20,30 euros dans le privé. Pour un appartement de 60 mètres carrés, la différence dépasse 700 euros par mois. Le rapport atteint 2,6 dans la capitale et avoisine 2 dans les grandes métropoles.

L’économie procurée par un logement social a été chiffrée à 225 euros mensuels en moyenne nationale, avec un écart nettement plus marqué dans les villes tendues qu’ailleurs. Un ménage dont le loyer est encadré par les plafonds réglementaires du PLAI ou du PLUS, les deux financements les plus sociaux, réservés aux revenus les plus modestes, renonce à cette somme le jour où il signe un bail privé. Peu de trajectoires salariales absorbent une telle marche.

Le mouvement s’est même inversé. Parmi les locataires du parc privé, 83 % remplissent aujourd’hui les conditions de ressources pour prétendre à un logement social, dont 69 % sous les plafonds du prêt PLUS. En élargissant au plafond le plus haut, celui du prêt locatif social, 71 % des ménages français deviennent éligibles, soit environ 20 millions de foyers. La sortie que le modèle prévoyait revient à quitter un logement subventionné pour un marché dont on relève encore, sur le papier, des critères d’attribution.

L’âge des occupants ancre le blocage un cran plus loin. Le locataire moyen du parc social a 54 ans, contre 45 ans dans le parc locatif privé et 58 ans chez les propriétaires occupants. Le passage à la retraite d’une part importante des résidents fait baisser leur revenu au moment précis où une banque leur réclamerait un apport plus élevé. À 60 ans, dans un HLM occupé depuis vingt ans, le projet de déménagement ne se pose plus.

Restait la vente aux occupants. Les bailleurs ont cédé 9 900 logements sociaux à des particuliers en 2024, contre 10 600 en 2023, soit un recul de 6,5 %, selon le tableau de bord des ventes HLM publié par l’ANCOLS en mai 2026. Cessions aux collectivités comprises, le total atteint 10 400 logements, moins de deux logements sur mille dans le parc. Une vente sur deux seulement bénéficie à un locataire déjà présent dans le parc social ou à un ménage éligible : l’autre moitié des acheteurs vient de l’extérieur et ne libère aucun appartement.

Quand personne ne sort, personne n’entre

Les 270 000 sorties effectives de 2024 ont commandé le reste. Les bailleurs sociaux ont attribué 384 000 logements cette année-là, contre 454 000 en 2019 : 70 000 de moins en cinq ans, une baisse de 15 %. Les livraisons de logements neufs n’ont fourni qu’un appoint marginal.

La demande, elle, a suivi la trajectoire inverse. 4,1 millions de dossiers ont été actifs au moins un jour au cours de l’année 2024, contre 3,4 millions en 2019, ce total incluant les demandes déposées ou clôturées en cours d’année. Photographiée à date fixe, le 1er juillet 2024, la file comptait 2,7 millions de dossiers en instance. La Fondation pour le Logement des Défavorisés en dénombre plus de 2,8 millions à la fin de la même année.

Les chances d’obtenir un logement se calculent donc de deux façons. Rapportées aux 4,1 millions de dossiers ayant circulé dans l’année, les 384 000 attributions donnent un taux de 9,4 %, contre 13,1 % en 2019. Rapportées aux 2,7 millions de demandes en attente à une date donnée, elles représentent environ 14 %, soit une demande sur sept, contre une sur six il y a quelques années. Les deux lectures pointent la même contraction.

L’attente s’allonge à mesure que les départs se raréfient. L’ancienneté moyenne d’une demande est passée de 20 mois fin 2016 à 25 mois aujourd’hui. L’Île-de-France concentre à elle seule plus d’un million de demandes actives, près de 30 % du total national, dans la région où la mobilité est la plus basse du pays.

Les commissions d’attribution, appelées CALEOL, arbitrent sur un volume qui se contracte d’année en année. Composées de représentants du bailleur, de la commune et des locataires, elles réservent l’essentiel des appartements libérés aux ménages relevant du PLAI, le plafond de ressources le plus bas, et à ceux que l’État a reconnus prioritaires au titre du Droit au logement opposable, le DALO, qui permet à un demandeur resté trop longtemps sans réponse de faire valoir son droit devant une commission puis devant le juge. En 2024, 24 000 attributions ont bénéficié à des ménages DALO. Le chiffre n’a pas bougé depuis 2021, alors que ces demandes dépassent désormais 100 000, en hausse de 21 % par rapport à 2019.

Les salariés modestes situés sous les plafonds PLUS représentent 54 % des ménages résidant en France. Trop peu précaires pour figurer parmi les publics prioritaires, trop peu solvables pour absorber un loyer de marché, ils attendent une place que les occupants en titre ne libèrent plus.

Un tiers des demandes enregistrées émane de ménages qui vivent déjà dans le parc : 26 % des locataires HLM ont déposé un nouveau dossier, pour changer de quartier, agrandir ou réduire leur surface. Faute de mobilité interne, ces demandes viennent concourir avec celles des candidats extérieurs pour les mêmes 384 000 attributions annuelles.

Des T5 pour une personne seule, faute d’échange

42 % des ménages logés dans le parc social sont des personnes seules et 20 % des familles monoparentales. Les T3 et T4 forment près des deux tiers des appartements du patrimoine, construits à une époque où les bailleurs logeaient des ménages de quatre personnes. Vingt ans d’occupation continue séparent souvent la composition familiale d’origine de celle d’aujourd’hui.

Des retraités occupent seuls des T4 et des T5 que leurs enfants ont quittés il y a dix ou quinze ans. Des familles nombreuses vivent dans des surfaces trop étroites. Faire coïncider les deux suppose qu’un bailleur mène de front deux changements de bail, exercice que la rareté des logements disponibles rend rarement praticable.

Parmi les déménagements internes réalisés en 2024, 42 % ont conduit un ménage vers un logement plus grand et 22 % vers un logement plus petit. Le mouvement descendant, celui qui remet un grand appartement à disposition, reste deux fois moins fréquent que le mouvement inverse. Les grandes typologies restent donc occupées, souvent jusqu’au bout.

Le 31e rapport annuel de la Fondation pour le Logement des Défavorisés, ex-Fondation Abbé Pierre, publié début février 2026, qualifie 2025 d’« année noire » pour le logement en France et recense 4,2 millions de personnes en situation de mal-logement. Cette catégorie large rassemble aussi bien les habitations insalubres que la suroccupation ou l’absence de logement. Le noyau le plus dur, celui des personnes privées de logement personnel, compte 1,1 million d’individus, dont environ 350 000 sans domicile fixe. Entre 600 000 et 640 000 personnes vivent hébergées chez des proches faute d’alternative, une situation que les statistiques publiques mesuraient mal jusqu’ici. Ces ménages forment la salle d’attente d’un parc dont la porte s’ouvre 384 000 fois par an.

L’argent qui manque pour faire bouger le parc

Les bourses d’échange de logements entre locataires figurent depuis plusieurs années dans la boîte à outils des organismes HLM. Ces plateformes mettent en relation deux ménages désireux de permuter leur appartement. La prise en charge des frais de déménagement et la garantie d’un loyer au mètre carré équivalent visent à convaincre un ménage installé dans un logement trop grand de glisser vers une surface plus petite. Les 22 % de déménagements descendants de 2024 mesurent le rendement obtenu à ce jour.

Le logement locatif intermédiaire et le PLS occupent la marche située entre le HLM très social et le marché libre, avec des loyers plafonnés mais supérieurs à ceux du parc social classique. Un ménage dont les revenus dépassent les plafonds PLAI ou PLUS sans atteindre le niveau exigé par un bailleur privé n’a, en l’absence de cette offre, aucune destination où poursuivre son parcours.

Le Bail Réel Solidaire propose une autre issue. Le ménage achète les murs mais loue le terrain à un organisme de foncier solidaire, ce qui abaisse le prix d’acquisition et interdit la spéculation à la revente. 178 de ces organismes étaient agréés au 1er janvier 2026, contre 155 fin 2024. La production livrée s’élève à 6 332 logements neufs à fin 2025, et 24 426 figurent au calendrier des projets d’ici 2029, selon l’Observatoire de Foncier Solidaire France. Rapportés aux 270 000 sorties annuelles du parc social, ces volumes ne changent pas l’équation.

Les prix plafonds fixés début 2026 affichent des réductions de 24 à 25 % par rapport au marché libre. À Rennes, un trois-pièces valorisé 377 000 euros au prix du marché est proposé 287 495 euros en Bail Réel Solidaire. Les 30 % à 40 % avancés dans certaines présentations du dispositif ne se retrouvent pas dans ces grilles, ce qui laisse une marche plus haute à franchir pour un locataire HLM candidat à l’achat.

Un décret du 25 août 2026, publié au Journal officiel le 28 août et entré en vigueur le lendemain, autorise les organismes HLM à vendre à des investisseurs particuliers des logements qu’ils ont construits pour la vente, sous un régime fiscal avantageux baptisé « Relance logement », créé par la loi de finances pour 2026. Le texte ne concerne aucun logement occupé. Il apporte aux bailleurs une ressource financière sans ouvrir de sortie aux locataires en place.

La loi de finances pour 2026 a été adoptée définitivement le 2 février, après le rejet de deux motions de censure faisant suite à un troisième recours à l’article 49.3 de la Constitution, qui permet au gouvernement de faire adopter un texte sans vote. Promulguée le 19 février, elle ramène la Réduction de loyer de solidarité, un prélèvement institué en 2018 sur les recettes des organismes HLM, de 1,1 milliard d’euros en 2025 à 900 millions d’euros.

Un amendement du Sénat a porté dans le même temps la contribution des bailleurs sociaux au Fonds national des aides à la pierre, qui subventionne la construction de logements sociaux, de 75 millions d’euros en 2025 à 275 millions d’euros en 2026. Le gouvernement en avait initialement envisagé 375 millions. Les 200 millions rendus d’un côté repartent donc de l’autre. Les primes au déménagement, les bourses d’échange et l’accompagnement social qui rend possible un changement de bail devront se financer sur des moyens que ce budget laisse inchangés.