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À Paris, la taxe foncière a augmenté de 261,2 % entre 2005 et 2025, selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). À Aulnay-sous-Bois, elle progresse de près de 30 % cette année. Les propriétaires acquittent un impôt dont les taux sont votés par leurs élus locaux et dont les bases, estimées sur les loyers de 1970, ne seront pas révisées avant 2031. Leur principale organisation réclame désormais que les locataires paient aussi.
La pente s’adoucit cette année. L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), organisation qui défend les propriétaires occupants et bailleurs, mesure une hausse moyenne de la taxe foncière de 1,7 % en 2026 dans les 200 villes les plus peuplées de France. Elle a présenté ce chiffre le 15 octobre, dans la vingtième édition de son Observatoire national des taxes foncières.
Ce ralentissement succède à vingt ans de hausse soutenue. Entre 2005 et 2025, l’UNPI chiffre la progression de la taxe foncière à 93,4 %. Sur la même période, l’inflation cumulée s’est établie à 36,8 %, selon les données que reprend l’organisation. L’impôt a donc augmenté environ deux fois et demie plus vite que les prix à la consommation. Un propriétaire qui acquittait 100 euros de taxe foncière en 2005 en verse en moyenne 193 euros vingt ans plus tard. Le panier de biens qu’il payait 100 euros la même année lui en coûte 137.
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Cet écart s’est creusé alors que les communes perdaient leur autre grand impôt. Avec la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, que payait tout occupant, locataire ou propriétaire, les communes ont reporté l’essentiel de leur fiscalité directe (les impôts qu’elles lèvent elles-mêmes) sur la taxe foncière sur les propriétés bâties, celle qui frappe les logements et les bâtiments. En 2025, elles en ont tiré 40,3 milliards d’euros, soit 90 % de leurs recettes de fiscalité directe locale et 40,7 % de leurs recettes de fonctionnement, celles qui financent la gestion courante. Sur dix euros qui entrent dans cette partie de leur budget, quatre viennent des propriétaires au titre de cet impôt.
Ces 40,3 milliards ne concernent que les communes. Pour l’ensemble des collectivités bénéficiaires, la Direction générale des finances publiques (DGFiP), l’administration fiscale, évalue à 55,1 milliards d’euros les montants dus en 2025 au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties, taxes annexes et frais de gestion compris, et à 43,1 milliards d’euros sans ces éléments.
Les propriétaires se retrouvent ainsi doublement exposés. Leur facture progresse plus vite que les prix, et ils assurent à eux seuls 90 % de la fiscalité directe de leur commune. Un conseil municipal qui cherche des recettes fiscales supplémentaires n’a plus guère d’autre levier que le taux de la taxe foncière. Encore faut-il savoir qui actionne ce levier, car une part de la hausse échappe aux maires.
Le coefficient national, moteur discret de la hausse
Deux étages composent la facture. L’administration fiscale attribue d’abord à chaque logement une valeur locative cadastrale, c’est-à-dire un loyer annuel théorique. Pour les propriétés bâties, elle n’en retient en principe que la moitié comme base imposable, après un abattement forfaitaire au titre de l’entretien, de l’assurance et de l’amortissement du bien.
Sur cette base, la commune, l’intercommunalité (communauté de communes, d’agglomération ou métropole) et, selon les territoires, des syndicats intercommunaux, qui gèrent en commun un service public, appliquent chacun le taux qu’ils ont voté. S’y ajoutent des taxes annexes, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Un maire qui gèle son taux ne gèle donc pas la facture de ses administrés : si la valeur locative augmente, le montant dû augmente avec elle.
Chaque année, un coefficient national relève les valeurs locatives. Les propriétaires ont ainsi vu leurs bases progresser de 7,1 % en 2023 et de 3,9 % en 2024, soit plus de 11 % en deux ans, puis de 1,7 % en 2025. Pour 2026, ce coefficient est fixé à 1,008, soit une hausse de 0,8 %, la plus faible de la série.
L’UNPI a réparti la hausse de vingt ans entre ces deux étages. Selon ses calculs, les taux ont progressé de 32,2 % entre 2005 et 2025, et les valeurs locatives cadastrales de 46,3 %. Les deux hausses se multiplient : 1,463 multiplié par 1,322 donne 1,934, soit les 93,4 % relevés par l’organisation. Sur vingt ans, la revalorisation nationale a donc pesé plus lourd dans la facture que les votes des conseils municipaux.
Cette année, le coefficient n’entraîne presque plus les factures vers le haut. Ce qui reste de hausse en 2026 vient des taux, donc des élus locaux.
Près de 30 % à Aulnay-sous-Bois
Paris détient le record sur vingt ans. Parmi les cinquante villes les plus peuplées, la capitale affiche la plus forte progression de la taxe foncière entre 2005 et 2025, 261,2 % selon l’UNPI, qui l’attribue aux décisions de fiscalité locale prises par la ville au cours de la période. Aux portes de Paris, l’organisation relève des hausses beaucoup plus contenues dans certaines communes des Hauts-de-Seine.
L’année 2026 prolonge ces contrastes. Les propriétaires d’Aulnay-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis, voient leur taxe foncière progresser de près de 30 %, d’après l’Observatoire. Ajaccio et Fréjus figurent aussi parmi les plus fortes hausses relevées dans les grandes villes. D’autres collectivités ont abaissé leurs taux, au point d’amortir, voire de compenser, la revalorisation nationale.
Tous ces propriétaires ont subi la même hausse de 0,8 % de leurs bases. Les élus qui votent les taux, à la commune comme dans les autres collectivités qui prélèvent leur part, ont donc produit à eux seuls l’écart entre Aulnay-sous-Bois et les villes en baisse. En 2026, la question de la vache à lait se tranche d’abord en conseil municipal.
Grenoble, 1 487 euros par logement
Les propriétaires grenoblois acquittent en moyenne 1 487 euros de taxe foncière par logement en 2025, hors TEOM, selon l’indicateur publié par l’UNPI. Grenoble arrive ainsi en tête des grandes villes étudiées, devant Créteil (1 465 euros) et Montreuil (1 256 euros). Bordeaux suit avec 1 173 euros, puis Marseille (943 euros), Paris (900 euros) et Lyon (772 euros). L’UNPI établit la moyenne nationale à 635 euros par logement.
Ce chiffre agrège, d’une ville à l’autre, des parcs de logements de surfaces, d’âges et de valeurs locatives différents. Il mesure la charge moyenne acquittée sur place, et la moyenne nationale additionne des situations très éloignées selon la nature, la localisation et l’ancienneté des biens.
Paris, première pour la hausse, n’arrive que sixième des sept villes citées pour le montant. Avec 900 euros par logement, la capitale reste à 587 euros de Grenoble. Les deux classements ne désignent pas les mêmes villes, et tous deux sont calculés sur des valeurs que l’administration n’a pas révisées depuis un demi-siècle.
Des bases cadastrales figées en 1970
La valeur locative date d’un autre siècle. L’administration fiscale la calcule toujours à partir de données de marché de 1970, actualisées depuis par des coefficients forfaitaires. En cinquante ans, des quartiers entiers ont été transformés, et des logements comparables sur le marché d’aujourd’hui sont imposés sur des bases qui ne reflètent plus les loyers ni les valeurs observés.
Le Parlement a de nouveau reporté la révision générale des valeurs locatives des locaux d’habitation dans la loi de finances pour 2026, le budget de l’État voté chaque année. L’administration doit désormais intégrer les nouvelles valeurs aux bases d’imposition à compter de 2031, sous réserve des étapes préparatoires qu’elle doit mener d’ici là.
Un propriétaire dont le quartier s’est déprécié depuis 1970 paie donc sur une base trop haute, et celui d’un quartier devenu recherché sur une base trop basse. Le coefficient de 0,8 % relève leurs deux bases dans la même proportion. L’écart entre eux grandit en euros, et aucune correction n’interviendra avant 2031. Au sein d’une même commune, une partie des propriétaires paie ainsi pour d’autres.
Au-delà de 75 ans, une exonération sous conditions
Une partie des propriétaires échappe à la facture. Les bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA, le minimum vieillesse) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) peuvent être exonérés de taxe foncière sur leur résidence principale. Les plus de 75 ans et certains titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) peuvent l’être aussi, sous conditions de revenus et d’occupation du logement.
Entre 65 et 75 ans, les propriétaires aux ressources modestes peuvent obtenir un dégrèvement (une réduction de la somme due) de 100 euros sur leur résidence principale. Un plafonnement, lui aussi soumis à conditions, limite la taxe foncière sur l’habitation principale en fonction des revenus du foyer. La TEOM, en revanche, peut rester due.
Rapportés aux 635 euros de la moyenne nationale, les 100 euros de dégrèvement couvrent environ un sixième de la facture. À Grenoble, ils en couvrent moins d’un quatorzième. Le législateur protège ainsi une partie des propriétaires âgés, handicapés ou modestes, sans toucher aux écarts entre communes : un retraité de 70 ans à Aulnay-sous-Bois et un autre dans une ville qui a baissé ses taux reçoivent le même dégrèvement.
Propriétaires contre locataires
Les propriétaires bailleurs ajoutent la taxe foncière aux dépenses d’entretien, d’assurance et de rénovation de leurs logements. Dans certaines zones, les pouvoirs publics encadrent en outre les loyers qu’ils peuvent demander à leurs locataires.
C’est sur ce terrain que l’UNPI porte le débat. L’organisation estime que la discussion ne peut se limiter à l’évolution annuelle des taux et réclame une refonte de la fiscalité locale. Elle plaide pour remplacer la taxe foncière par une « contribution locale des usagers des collectivités », acquittée par l’ensemble des habitants, propriétaires comme locataires, qui bénéficient des services publics locaux. L’UNPI envisage de la moduler selon les ressources et la situation des ménages.
L’UNPI rouvre ainsi la question que la suppression de la taxe d’habitation avait tranchée : celle de la contribution directe des locataires au budget de leur commune. Sa proposition laisse plusieurs points en suspens, à commencer par le rendement d’une telle contribution. Les communes tirent aujourd’hui 40,3 milliards d’euros de la taxe foncière, une recette stable que toute réforme devrait leur garantir. Elles la versent à leur budget général, sans l’affecter à une dépense précise, pour financer services publics, dépenses courantes et investissements.
Il faudrait encore fixer les critères de progressivité de la nouvelle contribution et mesurer la part de la charge que supporteraient réellement les locataires. Pour l’heure, seul le propriétaire est juridiquement tenu de payer la taxe foncière, et son montant pèse sur l’équilibre économique de chaque investissement locatif.
