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- Le jour où Colisée est passé à ses prêteurs
- Trois quarts du parc échappent aux fonds
- Cinq étages au-dessus de la chambre
- Chez Emeis, l’État et les assureurs ont 50,21 %
- Chez Clariane, 53 % dans deux mains
- Trois groupes non cotés, des propriétaires lointains
- Vendre les murs, rester locataire
- Le propriétaire se voit-il dans la facture ?
- Ce que l’État peut voir, ce qui lui échappe
Sur la façade, une enseigne connue. Dans les registres du commerce, une chaîne de sociétés que presque aucune famille ne remonte jusqu’au bout. Les propriétaires réels des grands groupes français de maisons de retraite ont changé sans qu’un seul panneau soit dévissé. Ceux qui décident désormais du sort de dizaines de milliers de lits n’emploient pas un soignant.
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Le jour où Colisée est passé à ses prêteurs
Le tribunal des affaires économiques de Paris a validé, le 21 avril 2026, le plan de sauvegarde accélérée de Colisée. Le groupe est passé intégralement entre les mains de ses créanciers. Le fonds suédois EQT, qui en détenait un peu moins de 80 % depuis 2020, est sorti du capital.
Blackstone, KKR, CVC Credit, Pimco et HIG Capital figurent parmi les nouveaux propriétaires. Aucun de ces cinq gérants d’actifs n’exploitait de maison de retraite en France. Ils avaient prêté de l’argent à Colisée.
La sauvegarde accélérée est une procédure judiciaire qui permet à une entreprise encore capable de payer ses factures courantes de réorganiser sa dette avec l’accord d’une majorité de ses créanciers, en quelques mois. Ceux-ci acceptent d’effacer une partie des sommes qui leur sont dues. En échange, ils reçoivent des actions et deviennent propriétaires.
Environ 680 millions d’euros de dette senior, celle qui est remboursée en priorité sur toutes les autres, ont ainsi été transformés en parts du capital. Les créanciers se sont engagés à verser entre 283 et 285 millions d’euros d’argent frais, selon les décomptes. La dette du groupe, évaluée à quelque 1,8 milliard d’euros avant l’opération, a été ramenée à 1,2 milliard.
La négociation a duré plus d’un an. Au printemps 2025, EQT proposait encore de renflouer Colisée à hauteur de 220 millions d’euros, en échange d’un allégement de dette qui aurait limité l’entrée des créanciers au capital à 33 %. L’offre a été dépassée par un accord plus large, entériné en décembre 2025 lors de l’ouverture de la procédure devant le tribunal de commerce de Paris. Les prêteurs ont obtenu la totalité du capital.
Colisée déclarait 1,7 milliard d’euros de chiffre d’affaires et environ 20 000 salariés au 31 décembre 2025, sur l’ensemble de son périmètre européen. La Caisse de dépôt et placement du Québec figurait aux côtés d’EQT dans des documents publiés par le groupe avant l’opération. Aucun document public consulté ne précise la part détenue aujourd’hui par chacun des cinq fonds. Les noms des propriétaires sont connus, leur poids respectif ne l’est pas.
Trois quarts du parc échappent aux fonds
La France comptait 7 400 EHPAD au 31 décembre 2023, pour 609 970 places installées et 573 100 personnes accueillies. Les EHPAD publics, adossés à un hôpital ou à une collectivité locale, en détenaient 275 900. Les établissements privés à but non lucratif, gérés par des associations et des fondations, 173 100. Les EHPAD privés commerciaux, ceux dont le capital peut être racheté, cédé ou converti en actions, 124 100. Un cinquième du parc, donc.
Ce cinquième se concentre entre très peu de mains. En 2022, cinq groupes, Clariane, Emeis, DomusVi, Domidep et Colisée, géraient 1 017 EHPAD et 83 540 places, chacun exerçant un pouvoir de décision sur au moins 100 établissements. Ils pesaient 56 % des établissements commerciaux et 60 % de leurs lits. Environ 13 % de l’ensemble des résidents d’EHPAD en France vivaient dans l’une de leurs résidences.
Ces chiffres de 2022 restent les derniers disponibles sous une forme homogène à l’échelle nationale. Les changements d’actionnaires survenus depuis chez Emeis et chez Colisée n’apparaissent dans aucun tableau administratif consolidé.
Cinq étages au-dessus de la chambre
Une résidence peut afficher l’enseigne d’un groupe sans que ce groupe possède un mètre carré de ses murs.
Le bâtiment appartient souvent à une société civile immobilière ou à une foncière, une entreprise dont le métier consiste à acheter des immeubles pour les louer. Elle encaisse un loyer sans intervenir dans les soins. Une filiale du groupe exploite l’établissement, emploie les salariés, facture l’hébergement et organise la vie quotidienne, sans détenir l’immeuble. Au-dessus de cette filiale, une holding détient les actions et centralise les participations, les emprunts et les dividendes. Les prêteurs forment un quatrième niveau, celui qui vient de prendre Colisée. Depuis 2024, un cinquième acteur monte en puissance, la foncière de santé cotée en Bourse, qui rachète les murs des établissements pour les relouer aux exploitants.
Chaque étage prélève sa part sur le budget de l’établissement. Le propriétaire des murs facture un loyer, le prêteur des intérêts, la holding remonte des dividendes et des frais de gestion. Ces sommes sortent des recettes de la résidence, qui proviennent des tarifs payés par les familles et des dotations publiques versées pour les soins et la dépendance.
Le groupe Bridge, qui exploitait 31 EHPAD et 1 771 places en 2023, présentait cet empilement au complet, avec une holding de tête, des sociétés intermédiaires et des sociétés d’exploitation. Ses comptes faisaient apparaître des dividendes, des frais de gestion, des frais de mandat social, des avances en comptes courants et des loyers versés à des sociétés civiles immobilières.
Le portail public des EHPAD indique le statut juridique de l’établissement, sa capacité, ses tarifs et son habilitation à l’aide sociale. Il ne dit pas qui possède les murs, ne détaille pas la dette du groupe et ne mentionne pas les droits de ses créanciers.
Qui détient les cinq premiers groupes en 2026
Clariane : Ker Holding (27,24 %) et Predica, filiale de Crédit agricole Assurances (25,91 %), au 31 août 2026.
Emeis : Caisse des dépôts, CNP Assurances, MAIF et MACSF Épargne Retraite, 50,21 % du capital fin 2025.
DomusVi : Yves Journel, fondateur, et le britannique ICG, 50 % chacun en juin 2024.
Domidep : des fonds gérés par l’américain I Squared Capital Advisors, selon la Commission européenne, le 29 janvier 2026.
Colisée : ses créanciers, dont Blackstone, KKR, CVC Credit, Pimco et HIG Capital, depuis le 21 avril 2026.
Chez Emeis, l’État et les assureurs ont 50,21 %
La Caisse des dépôts, CNP Assurances, la MAIF et MACSF Épargne Retraite détenaient ensemble 50,21 % du capital d’Emeis fin 2025, et 56,37 % des droits de vote. Le chiffre figure dans le Document d’enregistrement universel 2025 du groupe, le rapport annuel que toute société cotée doit déposer auprès de l’Autorité des marchés financiers, remis le 30 avril 2026. Ce bloc pèse donc plus lourd dans les votes que dans le capital.
La répartition attribuait 22,4 % à la Caisse des dépôts, 14,8 % à la MAIF, 7,4 % à la MACSF et 5,6 % à CNP Assurances. Le conseil d’administration compte huit administrateurs non-indépendants représentant ces quatre actionnaires. Le taux d’indépendance du conseil s’établit à 18 %.
Le 7 avril 2026, ce même conseil a proposé de remplacer Guillaume Pépy par Olivier Dussopt à sa présidence. L’assemblée générale du 23 juin 2026 a entériné la nomination et reconduit Laurent Guillot au poste de directeur général. Ancien ministre du Travail, de la Fonction publique puis des Comptes publics entre 2017 et 2024, Olivier Dussopt avait porté la réforme des retraites de 2023. Il préside un groupe dont le premier actionnaire est un bras financier de l’État.
Ce capital-là s’est formé dans l’urgence. Le groupe s’appelait Orpea quand Victor Castanet a publié Les Fossoyeurs, en janvier 2022, un livre qui a placé ses pratiques de prise en charge et sa gestion financière au centre du débat public. Le cours de l’action s’est effondré, le groupe n’a plus pu rembourser sa dette, et une restructuration est intervenue en 2023. Les actionnaires historiques ont été dilués, la Caisse des dépôts et les assureurs sont entrés au capital, une partie des créanciers a reçu des actions. Orpea a pris le nom d’Emeis en mars 2024.
Le tribunal des affaires économiques de Nanterre a approuvé la requête de sortie anticipée du plan de sauvegarde, annoncée le 20 février 2026. Cette sortie a reposé sur 2,45 milliards d’euros de cessions réalisées ou sécurisées depuis mi-2022 et sur 3,15 milliards d’euros de nouveaux financements levés depuis le 18 décembre 2025. Le chiffre d’affaires atteignait 3,011 milliards d’euros au 30 juin 2026, en progression de 6 % à périmètre comparable, c’est-à-dire hors effet des achats et des ventes d’établissements.
En août 2026, Emeis a racheté 100 000 de ses propres actions sur Euronext Paris, à un prix moyen proche de 14,27 euros. Une société qui rachète ses titres les retire du marché, et la part détenue par chaque actionnaire restant augmente d’autant.
Le solde du capital appartient à d’anciens créanciers devenus actionnaires en 2023.
Chez Clariane, 53 % dans deux mains
Au 31 août 2026, Ker Holding détenait 27,24 % du capital de Clariane et Predica 25,91 %. Leima Valeurs en possédait 8,59 %. Le flottant, c’est-à-dire la part des actions qui s’échangent librement en Bourse, représentait 38,20 %.
Ker Holding et Predica cumulent 53,15 %. Clariane est cotée à Paris, mais plus de la moitié de ses titres n’est jamais passée par le marché. L’identité des détenteurs de Ker Holding, premier actionnaire du groupe, ne figure dans aucun des documents publics consultés.
Predica est une filiale de Crédit agricole Assurances. Le bancassureur a piloté l’augmentation de capital de 300 millions d’euros décidée en 2024 pour redresser les finances du groupe. Il a indiqué publiquement ne pas souhaiter en prendre le contrôle exclusif, tout en déposant par précaution un dossier en ce sens auprès de l’Autorité de la concurrence. Ker Holding, HLD Europe, Flat Footed, Leima Valeurs et Predica ont apporté ces fonds nouveaux, et cette recapitalisation a fixé la répartition du capital telle qu’elle tient aujourd’hui.
Clariane a réalisé 5,310 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2025, puis 2,699 milliards au premier semestre 2026. Ces montants additionnent maisons de retraite, établissements de soins et services exploités dans plusieurs pays. Ils ne permettent pas de savoir quels bâtiments français appartiennent directement au groupe.
Le désendettement se paie en établissements. En juillet 2026, LNA Santé a repris à Clariane cinq EHPAD et une autorisation d’exploitation, soit 539 lits situés dans le Rhône, la Loire et les Bouches-du-Rhône. Ces cinq maisons ont changé d’exploitant et de propriétaire sans que leurs résidents aient à déménager. Quatrième acteur du secteur, LNA Santé a déclaré 484 millions d’euros de chiffre d’affaires au premier semestre 2026, en croissance de 7 % à périmètre comparable.
Trois groupes non cotés, des propriétaires lointains
Yves Journel, fondateur de DomusVi, et le britannique Intermediate Capital Group détenaient chacun 50 % du groupe en juin 2024. Les deux actionnaires ont alors réinvesti 200 millions d’euros à parts égales pour consolider ses finances, comme l’a rapporté Le Figaro en juin 2024.
ICG était entré au capital en 2014, de façon minoritaire, lors du rachat du groupe par PAI Partners. Le fonds a pris le contrôle majoritaire aux côtés d’Yves Journel en 2017, après le départ de PAI Partners.
En 2023, DomusVi a monté une opération de LBO qui valorisait le groupe à 4,3 milliards d’euros. Dans ce type de montage, les investisseurs financent l’essentiel du rachat par emprunt, et la dette est ensuite remboursée par les résultats de l’entreprise achetée. La propriété du groupe repose donc sur un endettement dont les échéances, portant sur environ 2 milliards d’euros, ont été repoussées à fin 2029. Les sources sectorielles attribuent à DomusVi quelque 260 EHPAD et 21 096 lits en France en 2025, un total qu’aucun document administratif national ne confirme établissement par établissement.
Pour Domidep, c’est une décision de Bruxelles qui a nommé le propriétaire. En autorisant, le 29 janvier 2026, l’acquisition du groupe allemand Vitanas par Domidep, la Commission européenne a écrit que ce dernier est indirectement contrôlé par des fonds gérés par I Squared Capital Advisors, société américaine spécialisée dans l’investissement en infrastructures. Vitanas appartenait auparavant à des fonds liés à Oaktree Capital Group et à Brookfield.
Des sources sectorielles attribuaient à Domidep 144 EHPAD et 9 668 lits en France en 2025. Les acquisitions successives et les différences de périmètre expliquent que les classements professionnels ne convergent pas. Au 6 septembre 2026, aucun inventaire administratif ne fournit de total consolidé de ses lits français.
Montefiore Investment et 123 IM ont pris le contrôle de Bridge en août 2024, après y avoir été actionnaires minoritaires. Le groupe a adopté le nom de Cortille en 2026. Environ 20 millions d’euros de dividendes sont remontés des établissements vers le groupe au titre des exercices 2021, 2022 et 2023. Sur ces trois mêmes années, les résultats nets cumulés atteignaient 12,5 millions d’euros.
Vendre les murs, rester locataire
DomusVi a cédé 11 EHPAD haut de gamme au fonds singapourien Parkway Life REIT pour 111,2 millions d’euros, opération finalisée en décembre 2024. Un REIT est un fonds immobilier coté en Bourse, qui achète des immeubles et reverse les loyers à ses actionnaires. Le groupe a annoncé en septembre 2025 la vente de 11 autres établissements à Romano Senior, pour 92 millions d’euros. Dans les deux cas, DomusVi reste locataire-exploitant des lieux qu’il vient de vendre.
Le montage porte un nom dans la finance immobilière, le sale & leaseback. Le groupe vend le bâtiment, encaisse la trésorerie, signe un bail de long terme et poursuit son activité à la même adresse. Les résidents ne voient rien changer, et l’établissement inscrit désormais un loyer dans ses charges.
Les acheteurs de ces murs sont des investisseurs pour qui l’EHPAD est un actif immobilier parmi d’autres. Cofinimmo, foncière belge cotée, tirait 77 % de la valeur de son portefeuille de l’immobilier de santé à fin 2025. Icade Santé a acquis neuf établissements de santé supplémentaires pour 281 millions d’euros début janvier 2026, portant à 55 le nombre d’établissements dont elle possède les murs.
Icade Santé est une filiale du groupe Icade, lui-même adossé à la Caisse des dépôts, actionnaire de référence d’Emeis à hauteur de 22,4 %. Le propriétaire des murs et l’actionnaire de l’exploitant peuvent relever du même ensemble public.
Le propriétaire se voit-il dans la facture ?
Une place non habilitée à l’aide sociale à l’hébergement coûtait en moyenne 98 euros par nuit en 2022 dans les EHPAD des cinq grands groupes, contre 89 euros dans les autres EHPAD privés commerciaux. À caractéristiques comparables, même localisation, même niveau de dépendance des résidents, même taille, l’écart restait proche de 8 euros par nuit, soit environ 240 euros par mois.
Les résidences des cinq groupes comptaient 60,2 salariés en équivalent temps plein pour 100 résidents. Les autres EHPAD commerciaux en comptaient 62,7, les EHPAD publics hospitaliers 72,9.
L’accès des plus modestes varie lui aussi selon le détenteur. Les cinq groupes proposaient 19 % de places habilitées à l’aide sociale à l’hébergement, cette aide versée par le département quand ni les ressources du résident ni celles de ses enfants, que la loi oblige à contribuer, ne suffisent à payer le tarif. Les autres établissements commerciaux en proposaient 25 %, et le parc français dans son ensemble 81 %.
Le confort matériel penche dans l’autre sens. Les résidences des cinq groupes comptaient 90 chambres individuelles pour 100 résidents, contre 83 dans les autres structures commerciales et 68 dans le public. Et 60 % d’entre elles disposaient d’une unité destinée aux personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer ou d’autres maladies neurodégénératives, contre 55 % dans les autres EHPAD commerciaux.
Ces moyennes portent sur les établissements recensés en 2022, avant les changements d’actionnaires intervenus entre 2024 et 2026. Elles ne décrivent la situation d’aucun EHPAD en particulier et n’établissent aucun lien de cause à effet entre la décision d’un actionnaire et les tarifs ou les effectifs d’une résidence.
Ce que l’État peut voir, ce qui lui échappe
Depuis 2023, la Cour des comptes et les chambres régionales des comptes peuvent contrôler les sociétés qui détiennent ou contrôlent, directement ou indirectement, des établissements privés sociaux et médico-sociaux. Leur regard remonte donc jusqu’aux holdings de tête.
Le droit de visite en EHPAD est devenu opposable et absolu le 1er janvier 2026, dans le cadre de la loi Bien Vieillir, et un établissement ne peut plus refuser l’entrée à un proche. Les familles disposent d’un levier supplémentaire auprès des Conseils de la vie sociale et des agences régionales de santé. Un décret publié au Journal officiel le 9 août 2026 impose par ailleurs à chaque établissement de transmettre chaque année à la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie, puis de publier, son taux d’encadrement, son taux d’absentéisme et son taux de rotation du personnel.
Aucun de ces trois indicateurs n’indique qui possède l’établissement. Les données sur la qualité de la prise en charge et celles sur la propriété existeront côte à côte, sans qu’un dispositif permette de les rapprocher résidence par résidence.
Le décret du 9 août 2026 obligera chaque directeur à publier son taux de rotation du personnel. Aucun texte n’oblige son propriétaire à se nommer. Une famille qui signe un contrat de séjour connaîtra le tarif journalier, la capacité de l’établissement et, bientôt, le nombre de soignants pour cent résidents. Pas l’identité de celui qui encaisse le loyer des murs, ni celle du fonds qui détient la holding.
